Вместе со специалистами разбираемся, где в Московской области выгоднее всего приобретать жилье в новостройках, где оно быстрее окупится и где на него надо меньше всего копить Фото: Евгений Разумный/ТАСС
Собираясь приобрести квартиру в новостройке с инвестиционной целью, покупателю необходимо понимать, зачем он это делает. Заработать на покупке квартиры можно двумя способами. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать, когда квартира подорожает, а второй вариант — сдавать жилище в аренду.
Сейчас на рынке жилья отмечается стагнация, цены падают, поэтому заработать на росте цен в ближайшей перспективе сложно. В нынешней ситуации покупатели обращают внимание на первичный рынок Подмосковья и рассчитывают заработать на сдаче приобретенного жилья в аренду.
Инвестиционный спрос
По данным аналитиков «НДВ — Супермаркет Недвижимости», число сделок в Подмосковье за месяц выросло на 19,4% — с 3,1 тыс. в июне до 3,7 тыс. в июле 2022 года. Таким образом, спрос вышел на уровень апреля этого года.
Динамика сделок на первичном рынке Московской области в январе — июле 2021 и 2022 годов (тыс.) (Фото: «НДВ Супермаркет Недвижимости»)
Вместе со специалистами разбираемся, в каких локациях Подмосковья выгоднее всего приобретать жилье, где оно быстрее окупится и где на него надо меньше всего копить.
Как считали
Анализировались цены в новостройках массового сегмента, сданные корпуса в выборку не вошли. Локации, где в продаже было менее 10 лотов, не учитывались.
Читайте также: ЦИАН назвал города Подмосковья с наибольшим приростом цен на новостройки
Основным драйвером спроса на рынке новостроек Московской области продолжает оставаться ипотека (Фото: shutterstock.com)
Сколько могут заработать рантье
При покупке однокомнатной квартиры на первичном рынке Подмосковья средний срок окупаемости при постоянной ее сдаче в аренду составляет 18 лет. Быстрее всего отбить стоимость квартиры за счет сдачи в аренду получится в Химках (14 лет) за счет одних из самых высоких в Московской области ставок аренды, а также в Богородском городском округе (15 лет) за счет низкой стоимости жилья. Самые невыгодные с точки зрения окупаемости при сдаче в аренду квартиры в Королеве (27 лет) и Щелково (22 года), объясняет эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.
Средняя доходность от сдачи в аренду в вошедших в исследование локациях составляет 5,6% годовых. Максимальные показатели в Химках (7,4%), в Богородском (6,7%) и Солнечногорском городских округах, а также в Мытищах (6,2%). Минимальные показатели, по данным ЦИАН, зафиксированы в Королеве (3,7%), Щелково (4,5%) и Наро-Фоминском городском округе (4,7%).
Доходность от сдачи в аренду и окупаемость инвестиций в новостройки в городских округах Подмосковья
Химки | 5,8 | 35,7 | 7,4% | 14 | 88,4 | 5,5 |
Богородский | 3,95 | 22 | 6,7% | 15 | 59 | 5,6 |
Солнечногорский | 4,78 | 24,8 | 6,2% | 16 | 62,7 | 6,4 |
Мытищи | 5,84 | 30,1 | 6,2% | 16 | 66,8 | 7,3 |
Ленинский | 5,97 | 29,8 | 6% | 17 | 73,9 | 6,7 |
Люберцы | 6,41 | 31,3 | 5,9% | 17 | 70,3 | 7,6 |
Красногорск | 6,98 | 33,6 | 5,8% | 17 | 84,4 | 6,9 |
Домодедово | 5,37 | 25,5 | 5,7% | 18 | 69 | 6,5 |
Балашиха | 5,46 | 25,9 | 5,7% | 18 | 62,5 | 7,3 |
Долгопрудный | 7,05 | 33 | 5,6% | 18 | 76 | 7,7 |
Дмитровский | 5,14 | 23,5 | 5,5% | 18 | 53,4 | 8 |
Раменский | 5,02 | 22,9 | 5,5% | 18 | 56,4 | 7,4 |
Одинцовский | 8,23 | 36,4 | 5,3% | 19 | 72,4 | 9,5 |
Сергиево-Посадский | 4,51 | 19,9 | 5,3% | 19 | 51,5 | 7,3 |
Пушкинский | 5,59 | 23,6 | 5,1% | 20 | 51,8 | 9 |
Подольск | 6,9 | 28,5 | 5% | 20 | 66,1 | 8,7 |
Наро-Фоминский | 6,57 | 25,6 | 4,7% | 21 | 54,9 | 10 |
Щелково | 5,71 | 21,6 | 4,5% | 22 | 63,2 | 7,5 |
Королев | 8,42 | 26,2 | 3,7% | 27 | 72,9 | 9,6 |
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Самые доступные (относительно уровня доходов местных жителей) квартиры расположены в Химках — для покупки потребуется 5,5 годовых зарплат, в Богородском (почти 6 годовых зарплат) и Солнечногорском (6,5 годовых зарплат) городских округах. В первом случае доступность обеспечена высокими зарплатами, а во втором и третьем — за счет низкой стоимости жилья, поясняет Елена Лапшина. По ее словам, дольше всего копить придется на квартиру в Наро-Фоминском городском округе (10 годовых зарплат) — здесь одни из самых низких зарплат среди анализируемых локаций, а также в Королеве и Одинцовском городском округе (9,5 годовых зарплат) — за счет высокой стоимости жилья.
Читайте также: Риелторы назвали минимальный бюджет покупки жилья в Подмосковье
Средний срок окупаемости при ее постоянной сдаче в аренду в Подмосковье составляет 18 лет (Фото: shutterstock.com)
В какие подмосковные проекты стоит вкладывать деньги
Наименее привлекательными с точки зрения инвестиций проектами являются типовые жилые комплексы, которые массово строились в 2018-2019 годах в не самых перспективных районах Московской области (места с плохой экологией, с НПЗ и очистными сооружениями). На старте продаж цены там были более, чем адекватные, предлагались и неплохие программы рассрочки, говорит руководитель департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость» Роман Поручик. По словам эксперта, люди, которые успели выйти из этих проектов в 2020 году, остались в выигрыше. А вот те инвесторы, которые зашли в эти ЖК на пике роста цен, при попытке реализовать их в 2022 году столкнулись с большой конкуренцией и падением цен.
«Теперь такие покупатели не могут выйти из данных инвестиций с прибылью. Существуют реальные примеры, когда клиенты купили квартиру в 2021 году за 9 млн. руб., а застройщик предлагает их летом 2022 года уже за 8 млн. руб. Сейчас нет предпосылок такого же резкого скачка цен на недвижимость, который был два года назад. Более выигрышными для инвестиций становятся объекты в перспективных районах с хорошей транспортной доступностью, там рост цен предполагается выше уровня инфляции, в такие объекты можно и нужно вкладываться», — резюмирует Роман Поручик.
Читайте также:
Источник: